In pofida cresterii rapide a stocului de spatii comerciale, exista inca un decalaj intre cerere si oferta, proprietarii aflandu-se pe pozitii avantajoase la negocierea contractelor de inchiriere. Potrivit datelor furnizate de CHR Richard Ellis, in semestrul I al lui 2006 cererea a fost reprezentata aproape exclusiv de extinderea comerciantilor deja existenti pe piata. Institutiile bancare si retelele de magazine cu obiecte de uz casnic si-au continuat expansiunea agresiva in zonele rezidentiale secundare. Interesul comerciantilor s-a transferat de la zonele centrale catre cele secundare si chiar periferice, din cauza lipsei acute de spatii in zonele centrale si a chiriilor mari solicitate. Un alt motiv il reprezinta scopul valorificarii potentialului din aceste zone, dens populate.
Suprafata medie solicitata de banci este de 100-200 mp, in timp ce retelele de magazine cu obiecte de uz casnic cauta 200-500 mp. Exceptie face lantul Media Galaxy, care prefera suprafetele de peste 2.000 mp. Printre comerciantii activi pe piata s-au remarcat farmaciile si operatorii de telefonie mobila.
Ca urmare a cresterii chiriilor si a lipsei de spatii comerciale de calitate, bancile au inceput sa cumpere astfel de spatii in detrimentul inchirierii, ceea ce a dus la cresterea presiunii asupra ofertei existente de spatii stradale.
In prezent gradul de neocupare pentru spatiile comerciale stradale este sub 5%, datorita cererii crescute si ofertei limitate existente pe acest segment de piata.
Chiriile au crescut cu circa 20%
Nivelul mediu al chiriilor a crescut cu aproximativ 20%, ca urmare a decalajului semnificativ existent intre cerere si oferta. Potrivit analistilor CB Richard Ellis, cele mai ridicate chirii s-au inregistrat pentru spatiile comerciale stradale, intre 90-130 de euro / mp / luna, in timp ce chiriile pentru spatiile din mall-uri s-au mentinut la acelasi nivel, intre 60-80 de euro / mp / luna, ajungand chiar pana la 120 de euro / mp / luna pentru spatiile mai mici de 50 mp.
Interesul crescut manifestat de comercianti, in special banci si operatori de telefonie mobila, pentru zonele secundare si periferice a generat o crestere rapida a chiriilor (25-30%) pentru spatiile situate in zonele dens populate. In prezent chiriile pentru spatiile din zonele secundare sunt de 35-60 de euro / mp / luna, iar in cele periferice variaza intre 25-30 de euro / mp / luna. Nivelul chiriilor pentru galeriile comerciale a cunoscut o evolutie stabila (25-40 euro/mp/luna) datorita echilibrului relativ intre cerere si oferta.
Pretul mediu de vanzare pentru spatiile comerciale libere a crescut in cursul semestrului I al anului 2006, atingand in prezent 2.500-3.000 euro / mp (calculat la suprafata construita) in zonele secundare (Stefan cel Mare, Mosilor etc). In schimb, in zonele centrale preturile de vanzare sunt si mai mari (3.000-5.000 euro / mp), ceea ce demonstreaza lipsa acuta de spatii in astfel de zone.
In doi ani, stocul de spatii comerciale se va dubla
Pana la sfarsitul anului 2006 vor fi livrate pe piata numai 45.000 mp de spatii comerciale. Insa pentru 2007-2008 sunt propuse pentru finalizare proiecte comerciale de mari dimensiuni si se estimeaza ca stocul de spatii comerciale se va dubla in urmatoarele 24 de luni, estimeaza analistii companiei de imobiliare CHR Richard Ellis.
In urmatorii doi ani mall-urile vor cunoaste cea mai importanta dezvoltare. Aceasta tendinta ascendenta a inceput prin extinderea suprafetei Bucuresti Mall cu inca 18.000 mp, ce vor fi finalizati in trimestrul IV al anului 2006. Ultima faza a proiectului Baneasa Comercial, mall-ul Baneasa Shopping City, va totaliza 65.000 mp (inclusiv zona de divertisment) si va fi livrata pe piata in 2008.
Alte proiecte comerciale tip mall, de mari dimensiuni, sunt Galleria Bucuresti (dezvoltata de GTC), situata in zona de nord a Bucurestiului, cu o suprafata totala inchiriabila de 57.000 mp si Liberty Center, un mall de 30.000 mp dezvoltat de compania Mivan in zona de sud-vest a orasului.
Numeroasele proiecte de mall-uri propuse pentru finalizare in urmatorii ani vor absorbi in mare parte cererea de spatii comerciale de calitate si vor reduce presiunea asupra chiriilor pentru spatiile stradale ultracentrale.
Piata investitiilor in sectorul comercial a inceput sa fie tot mai activa, numeroase fonduri internationale cautand oportunitati de investitii atat in Bucuresti, cat si in restul tarii. Singura tranzactie cu un centru comercial incheiata in prima jumatate a anului 2006 a fost achizitia Moldova Mall (Iasi), cu un randament de 9%.
Nicoleta Margineanu
[email protected]
