Romania, cea mai cautata destinatie europeana pentru investitii

Fondurile de investitii sunt extrem de active pe pietele imobiliare din Europa si Statele Unite ale Americii. Europa de Est este tinta predilecta astfel incat cele mai importante proprietati  din regiune apartin acum fondurilor de investitii. Acestea urmaresc proprietati care aduc venituri constante, sigure, pe termen lung, cu chiriasi de amvergura. Ele isi dimensioneaza rentabilitatea raportata la riscul asumat. Ca principiu, fondurile de investitii nu se expun riscurilor, de aceea au ranfamente mai mici decat dezvoltatorii sau investitorii privati.

Acum in Europa fondurile de investitii obtin randamente intre 3-6%, in Europa de Est intre 5-8% si in Romania intre 7-10%. Aceaste sume sunt date de riscul asumat de fondurile de investitii. Diferenta intre valori este in functie de tipul si valoarea proprietatii, de chirias, de legislatie etc.
Exista fonduri de investitii care fac achizitii de la cateva milioane de Euro la sute de milioane. Depinde si tipul fondului de investitii: public sau privat. Fondurile publice fac achizitii mari, de portofoliu. Cele private fac achizitii de mai mici dimensiuni.

Asa cum am mai spus, fondurile de investitii evalueaza in functie de risc. Daca riscul este mic orice afacere este de interes, deci nu exista o predilectie pentru o anume zona. Deoarece piata se concentreaza in capitala este normal ca fondurile sa fie interesate de aceasta zona. Asta nu inseamna ca daca piata imobiliara devine atractiva si-n alte orase: Constanta (in est si port la Marea Neagra), Brasov (in zona centrala), Iasi (in nord-est), Timisoara si Arad (in vest, aproape de granita cu Ungaria), Cluj Napoca si Oradea (in nord-vest).

In randul investitorilor traditionali in piata imobiliara cum ar fi cei din Israel,  Irlanda, Spania, piata imobiliara romaneasca este cunoscuta si apreciata pentru randamentele pozitive obtinute. In urma cu aproximativ un an, o analiza realizata de jurnalistii de la Channel 4 din Marea Britanie releva ca Romania reprezinta cea mai buna locatie din intreaga Europa pentru cei ce doresc sa castige bani in urma investitiilor in proprietati imobiliare. Astfel proiectele interesante din Romania au atras investitii britanice in valoare de sute de milioane de Euro.
Pe masura ce mediul de afaceri in piata imobiliara se va imbunatati si piata se va maturiza vor fi prezenti si din ce-n ce mai multi investitori inclusiv din categoria micilor investitori care de obicei sunt imobili.

In anul 2006, segmentul de real estate s-a caracterizat printr-un numar mare de investitori si developeri straini care si-au facut simtita prezenta pe toate sectoarele pietei imobiliare. Fie ca vorbim de marile spatii comerciale ori de apartamente noi, vile vechi sau case de vacanta, acestea sunt tintele investitorilor straini strategici sau chiar individuali.

Romania a ramas in 2006 un punct de atractie pentru investitorii straini. Potrivit  PriceWaterhouseCoopers, piata imobiliara din Romania este a doua din lume ca si atractivitate, dupa cea din Manhattan (SUA).

Cresterea economica a fost motorul dezvoltarii pietei imobiliare si implicit al  cresterii activitatii de constructii. Comparativ cu anii anteriori, mai multi dezvoltatori internationali sunt interesati de oportunitati privind proiecte mari de investitii, una dintre cele mai atractive zone fiind cea rezidentiala.

Din cauza diferentei mari intre cererea si oferta pentru locuinte de calitate in cazul populatiei cu venituri medii si ridicate, multi dezvoltatori imobiliari au sesizat aceasta oportunitate si au anuntat demararea unor proiecte venind astfel in intampinarea nevoii clientilor.

Cele mai semnificative trenduri observate in urma aderarii Ungariei la UE au fost cresterea numarului de investirii straine, a numarului de dezvoltatori imobiliari care planifica lansarea unor noi proiecte rezidentiale si valoarea crescuta atat a proiectelor cat si a investitiilor pe segmentul total de piata.

Comparativ cu tarile vecine, in Romania, pretul pe metru patrat pentru proiectele rezidentiale este inca mic. Daca in Varsovia, Praga sau Budapesta preturile variaza intre 1.200 si 5.000 euro, in Bucuresti, costul pretului pe metru patrat este intre 800 si 2.500 euro. Se estimeaza ca preturile se vor dubla in urmatorii 3 - 5 ani.

Sectorul constructiilor va cunoaste schimbari importante din ianuarie 2007, proiectarea locuintelor urmand sa respecte noi standarde, in timp ce materialele de constructii produse in Romania vor fi certificate pentru a putea fi utilizate pe piata europeana, potrivit Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului.

In concordanta cu normele europene, locuintele nu vor putea fi vândute sau închiriate daca nu au un certificat de performanta energetica a cladirilor, care va deveni obligatoriu din 2010. Acest certificat va fi eliberat proprietarului, iar proprietarul il pune la dispozitie potentialului cumparator sau chirias.

Numaru expatilor a crescu din 1990 sporind cererea pentru inchirierea locuintelor de lux in Capitala. Dupa ce companiile multinationale au deschis birouri pe piata autohtona, segmentul apartamentelor si vilelor de lux s-a dezvoltat pentru a acoperi nevoia de resedinte a corpurilor diplomatice.

Zona de Nord a Bucurestiului (sectorul 1) a cunoscut cea mai rapida dezvoltare, avand cea mai mica densitate a populatiei si beneficiind de mai multe zone verzi, lacuri, acces direct la cea mai importanta autostrada – Bucuresti-Ploiesti – si fiind situata langa cele doua aeroporturi ale orasului (Otopeni si Baneasa).

In aceste zone preturile medii pe metru patrat construit variaza intre 900 - 1.800-2.000 euro.

Zona de Nord a orasului ofera acces direct catre diverse refugii de relaxare: padurea Baneasa, zona Tunari, lacul Mogosoaia, lacul Snagov si altele. Sectorul 1 al Bucurestiului este inca cea mai putin populata zona a Capitalei.

Centrul orasului, unde converg cele 6 sectoare, reprezinta un alt punct fierbinte al pietei imobiliare datorita pozitionarii, facilitatilor de transport si infrastructurii existente. Preturile pe metru patrat construit variaza intre 1.000 - 1.500 Euro.

Autoritatile municipale vor investi in infrastructura Bucurestiului in urmatorii ani in special in dezvoltarea ariilor centrale. Fondurile pentru eceste proiecte sunt deja disponibile (resurse interne si finantari externe), iar termenii de finalizare a acestor proiecte sunt deja anuntati de Primaria Municipiului Bucuresti.

Urmand trendul tutror marilor orase, Bucurestiul s-a dezvoltat masiv si continua sa-si extinda zona de nord. Departe de ariile industriale, cat mai aproape de drumurile catre zonele turistice (Valea Prahovei, etc.), beneficiind de infrastructura, zona de nord ofera cel mai atractiv areal rezidential.

Primul obiectiv presupune reabilitarea centurii existente. Amplasamentul investitiei este in partea de nord a capitalei. Un alt obiectiv este continuarea centurii existente cu un pasaj peste calea ferata, la Otopeni, cu o lungime de 2,56 km. Ultimul obiectiv include inchiderea centurii rutiere prin constructia sectorului cuprins intre DN 7 si DN 1 A.

Investitiile de la bugetul de stat se concentreaza asupra proiectelor de infrastructura. Cateva dintre cele mai importante proiecte sunt autostrazile: Bucuresti - Ploiesti, Ploiesti - Comarnic si Comarnic - Brasov (Cristian). De asemenea, pe lista se mai afla drumul de legatura Cristian - Ghimbav, reabilitarea autostrazii Bucuresti - Pitesti si finantarea autostrazii Transilvania.
Pe termen scurt, segmentul rezidential va continua sa garanteze cele mai consistente profituri. Segmentul spatiilor de birouri  nu-si pierde din atractivitate, dar viitorul apartine spatiilor industriale si de logistica, in timp ce spatiile comerciale isi vor arata rentabilitatea.

Piata imobiliara din Bucuresti este in general formata din locuintele deja existente, intrucat in ultimii ani nu au fost oferite publicului alternative semnificative. Aici cererea pentru apartamente este mai mare decat oferta. In ceea ce priveste preturile, un mentru patrat constuit variaza intre 600 - 2.500 Euro. Cele mai scumpe zone raman Aviatorilor, Primaverii si Cotroceni, pretul mediu fiind de 2.150 euro pe metru patrat.

Aparitia proiectelor rezidentiale in afara orasului au redus atractivitatea zonelor de nord si centrale, insa preturile au crescut din cauza lipsei de teren pentru constructii. Aceasta zona este preferata de catre cumparatori datorita gradului sporit de securitate a zonei, calitatii cladirilor construite, posibilitatilor de relaxare si de petrecere a timpului liber disponibile in zona si mai ales vecinatatii cu zone verzi.

Profitul obtinut pe baza investitiei in proiectele rezidentiale dezvoltate in Bucuresti poate atinge 50-100 %, in functie de locatia proiectului. In Romania, sectorul real estate este cel mai profitabil pentru investitii, expertii PriceWaterhouseCoopers estimand o rata a profitabilitatii de 500 % in urmatorii 10 ani. Astfel multe companii aleg sa investeasca pentru a obtine un profit imediat ce variaza intre 6 - 200 %.

Investitiile straine sunt un element foarte important pentru investitiile pe piata imobiliara rezidentiala. Pe piata bucuresteana oferta pentru acest gen de proprietati este mica daca ne referim la indeplinirea criteriilor cerute de firmele de investitii, astfel ca unele fonduri de investitii s-au orientat catre un alt segment de piata, piata imobilelor de birouri.

In prezent, segmentul locuintelor de lux este dominat de micii developeri romani, care achizitioneaza terenuri si dezvolta un numar restrans de apartamente de lux (cu predilectie in zona de nord). Doar 5% reprezinta companii straine care au dezvoltat proiecte rezidentiale de lux de amploare, motiv care explica de ce pe acest segment developerii inca prefera solutiile traditionale de obtinere a unui pret ridicat (locatia, vecinatati, panorama, incaperi spatioase, dotari si finisaje de calitate superioara, terase si gradini si locuri de parcare subterane). 

Pentru constructiile vechi, vanzatorii sunt, in majoritate, proprietarii carenu mai pot intretine si administra proprietatea. Pentru fiecare locuinta de lux exista nu un client, ci zeci de clienti. Pana acum aceasta piata nu a devenit saturata, iar segmentul continua sa fie foarte activ.

Deoarece pretul pe metrul patrat creste semestrial, iar nivelul chiriilor este aproape constant, rata de amortizare a investitiei fiind estimata a atinge o medie de 10-12 ani. Desi tendinta este sa scada în acelasi ritm ca si in celelalte tari europene, rentabilitatea este mai mare in Romania, atragand noi investitori.

Pe termen scurt putem spune ca imobilele vechi interbelice sau cladirile cu caracter istoric vor prezenta in continuare un interes pentru investitori, existand numeroase firme pe plan european interesate sa isi amplaseze sediile de firma aici. In acelasi timp observam ca pretul pentru vilele de lux este constant, cu o usoara tendinta de crestere-n timp. O alta estimare se refera la cresterea pretului terenurilor in intravilan. Exceptie o vor face preturile din anumite zone care deja au ajuns la nivelul preturilor din Europa de Vest. Trebuie subliniat ca pretul terenurilor depinde de locatia acestora.

De-a lungul ultimilor doi ani si pe parcursul urmatorilor cinci, Romania a fost si va fi cea mai atractiva piata de investitii imobiliare. Datorita potentialului economic, cu o populatie numeroasa ale carei venituri cresc, dar si datorita integrarii in Uniunea Europeana, Romania a devenit cea mai cautata locatie.