Piata imobiliara din Romania, tinta companiilor straine

Compania britanica Westhill a ales piata imobiliara din Romania, deschizand un birou la Bucuresti. Potrivit directorului comercial si de achizitii al Westhill, Andrei Panculescu, firma vizeaza in special achizitia si dezvoltarea de proprietati comerciale. Totodata, va achizitiona terenuri si proprietati care genereaza un randament cat mai aproape de nivelul pietei. ... De mentionat ar fi faptul ca firma de consultanta financiara si dezvoltare imobiliara Westhill administreaza patru fonduri private de investitii si are activitati in Marea Britanie si pe pietele emergente din Europa.

De ce sa investesti in imobiliare?

Terenurile reprezinta o investitie extrem de profitabila. Potrivit specialistului in investitii din cadrul companiei Accendo, Viorel Udma: "este important sa investim o parte din bani in constructii, in productie, dar si in ceea ce reprezinta bunuri "limitate" ca oferta, cum ar fi terenurile. Pe langa aceste bunuri au mai fost amintite: aurul, argintul si petrolul. Revenind la zona imobiliara, in prezent aceasta este dominata de dezvoltatori care mizeaza in special pe ansamblurile rezidentiale.

O alta zona care poate fi exploatata la maximum o reprezinta cea comerciala. Potrivit unui studiu realizat de compania de imobiliare CHR Richard Ellis, in ciuda cresterii rapide a stocului de spatii comerciale, exista inca un decalaj intre cerere si oferta. Proprietarii se afla pe pozitii avantajoase la negocierea contractelor de inchiriere. In semestrul I al anului 2006, cererea a fost reprezentata aproape exclusiv de extinderea comerciantilor deja existenti pe piata.

Piata spatiilor comerciale din Capitala a inregistrat o tendinta crescatoare din punct de vedere al suprafetelor noi finalizate si nivelului chiriilor, spun analistii CHR Richard Ellis. In prima jumatate a anului, stocul de spatii comerciale moderne a crescut cu aproximativ 55.000 mp, ajungand la un total de 579.000 mp. Potrivit datelor, centrele comerciale reprezinta 60% din suprafata totala.

Nivelul mediu al chiriilor a crescut cu aproximativ 20%, ca urmare a decalajului semnificativ existent intre cerere si oferta. Cele mai ridicate chirii s-au inregistrat pentru spatiile comerciale stradale, intre 90-130 de euro/mp/luna, in timp ce chiriile pentru spatiile din mall-uri s-au mentinut la acelasi nivel, intre 60-80 Euro/mp/luna, ajungand pana la 120 de euro/mp/luna pentru spatiile mai mici de 50 mp.

In schimb, pretul mediu de vanzare pentru spatiile comerciale libere a crescut in cursul semestrului I al anului, atingand in prezent suma de 2.500 euro, respectiv 3.000 de euro/mp (calculat la suprafata construita) in zonele secundare, cum ar fi: Stefan cel Mare, Mosilor etc. In zonele centrale insa, preturile de vanzare sunt si mai mari, adica intre 3.000 si 5.000 euro/mp, ceea ce demonstreaza lipsa acuta de spatii in astfel de zone.

In Bucuresti pretul de vanzare a terenurilor a crescut in medie cu 25-50% in ultimul an, din cauza cresterii semnificative a cererii si diminuarii numarului de terenuri disponibile. Potrivit unui studiu elaborat de compania de imobiliare CHR Richard Ellis, in unele situatii cresterea pretului a avut loc artificial, fiind determinata de vecinatatea terenurilor cu proiecte deja existente sau propuse ori cu proiectele de infrastructura. Un exemplu in acest sens sunt terenurile aflate in vecinatatea celei de-a doua sosele de centura a Capitalei sau cele din apropierea viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov.

Tentatia dezvoltatorilor: Autostrada si Soseaua de Centura

Din cauza ofertei limitate de terenuri din Bucuresti, potrivite proiectelor de birouri de clasa A, pretul pentru astfel de suprafete situate in zonele centrale si de nord a crescut cu 25-75% si chiar mai mult in ultimele 12 luni. Astfel, preturile au ajuns pana la 2.500-3.000 de euro/mp in anumite zone. Cea mai importanta scumpire au inregistrat-o terenurile pentru spatiile comerciale situate in interiorul orasului, situandu-se in prezent intre 250 si 600 de euro/mp. Dezvoltatorii de proiecte industriale au achizitionat in special loturi mari de teren cu deschidere la Soseaua de Centura din zona de est a orasului, unde preturile se situeaza in prezent intre 50 si 70 de euro/mp. O alta atractie pentru dezvoltatori au fost si terenurile cu deschidere la autostrada A1 Bucuresti-Pitesti, unde sunt preturi cuprinse intre 20-40 de euro/mp si 60 de euro/mp.

Pentru terenurile cu destinatie rezidentiala, situate in Pipera-Tunari, Mogosoaia, Sisesti, Otopeni, preturile variaza intre 100 si 250 euro/mp, spun analistii companiei de imobiliare CHR Richard Ellis. Piata rezidentiala si-a continuat dezvoltarea, mai ales pentru segmentul populatiei cu venituri medii. Prin urmare, exista o presiune asupra fostelor platforme industriale din oras care a determinat cresterea pretului terenurilor la 200-600 euro/mp. Pentru rezidentele de lux preturile pot atinge preturi variind intre 1.500 si 2.500 euro/mp in zonele centrale si de nord ale Capitalei.

Oferta de terenuri va continua sa fie limitata de dificultatile legate de revendicarea terenurilor si de problemele de infrastructura, in timp ce structura si dinamica cererii nu vor fi afectate de modificari semnificative in urmatoarele 12-18 luni. Preturile vor creste usor, dar intr-un ritm mai scazut fata de anul trecut, in conditiile in care pretul ridicat al terenurilor a inceput sa limiteze profitabilitatea investitiilor. 

Nicoleta Margineanu
[email protected]