Secretele unui proiect rezidential rentabil

Investitiile din piata rezidentiala romaneasca  sunt, in continuare – in mare parte - , in stadiu de vanzare, in stadiu de constructie, in stadiu de proiect sau chiar in cel de idee. In esenta, Romania este o piata cu o mare putere de absorbtie in ceea ce priveste achizitiile de locuinte, dar si o piata cu preturi ridicate raportat la tarile din Estul Europei si la puterea de cumparare a romanilor. In acelasi timp si deloc paradoxal, investitiile in piata romaneasca de locuinte nu pot fi considerate, din start, o reusita garantata, ba chiar pot fi sortite esecului, daca nu se au in vedere anumite aspecte fundamentale.

Riscul major al unui proiect imobiliar – neadaptarea la piata

“Premisa de la care trebuie sa plece orice proiect imobiliar este o analiza foarte atenta a cerintelor pietei la momentul respectiv si, implicit, o  definire clara a publicului-tinta caruia  se adreseaza. Aceasta idee de baza trebuie atent analizata, pentru ca este cea care influenteaza major restul aspectelor, de la constructie, suprafete si finisaje  pana la vanzare”, afirma Irina Petrescu, Director Departament Vanzari Rezidentiale al companiei de consultanta imobiliara ESOP.
Majoritatea dezvoltatorilor fac un prim studiu de impact si de fezabilitate, in urma caruia stabilesc destinatia exacta a proiectului. Exista, insa, si dezvoltatori care merg direct la arhitecti si le cer sa faca un proiect cat mai bun, care sa exploateze la maxim terenul, punct de vedere care  neglijeaza alte aspecte esentiale si care poate duce la un proiect greu de vandut, la un proiect care nu se adreseaza nici unui segment de piata si, mai mult decat atat, la probleme de administrare a complexului care pot aparea dupa vanzarea proiectului.

Zona de constructie – criteriu esential in alegerea tipului de proiect

“In momentul de fata, in Bucuresti s-au conturat zone rezidentiale dupa criterii de pret, distanta pana in centru sau clase sociale. Astfel, pe segmentul lux sunt vizate zonele exclusiviste ca Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti Capitale, Cotroceni, Herastrau, Domenii, Floreasca sau Casin, locatii intime si linistite care au avantajul unui regim mic de inaltime pentru constructiile noi si unui numar mic de apartamente pe imobil. Zonele centrale precum Unirii, Calea Calarasilor, 13 Septembrie, Universitate, Romana si nordul, Aviatiei, Domenii – Calea Grivitei, Dorobanti - Beller, Barbu Vacarescu, Lacul Tei si Pipera se caracterizeaza atat prin contructii de inaltime mica, cat si prin condominium-uri si se adreseaza segmentului mediu plus. Pentru segmentul mediu sunt vizate cartierele si zonele limitrofe ale capitalei, unde se dezvolta conceptul de ansambluri rezidentiale stil condominium.”, declara Irina Petrescu, reprezentanta companiei imobiliare ESOP.
Tinand cont de aceasta impartire, dezvoltatorii trebuie sa se adapteze zonei si sa construiasca in consecinta.

Conceptul de dezvoltare

Daca zona indica publicul tina, pornind de la acest aspect trebuie gandit un concept care sa tina cont de categoria aleasa.
Astfel, locuintele construite pentru segmentul lux trebuie sa aiba suprafete mari, in timp ce, pentru segmental mediu, un proiect de succes poate avea suprafete mici sau cel mult medii.
De asemenea, in momentul in care dezvoltatorul se orienteaza spre un proiect adresat clasei medii trebuie sa prevada in plan mai multe garsoniere, in timp ce un complex adresat segmentelor mediu plus sau lux trebuie sa prevada mai multe apartamente cu 3 sau 4 camere.  
“La fel de importante sunt dotarile si finisajele. Atunci cand construim intr-o intr-o zona de lux, dar finisajele nu sunt pe masura, obtinem, de fapt, cel mult un concept mediu plus, aceasta economie scazand mult din valoarea locuintei”, explica Irina Petrescu.
“Facilitatile pot creste valoarea proiectului si pot oferi avantaje competitive fata de alte proiecte, insa, daca aceste facilitati genereaza costuri peste puterea financiara a viitorilor proprietari, pot aparea probleme de administrare in viitor, acestea rasfrangandu-se tot asupra dezvoltatorilor pentru ca, in general, ei asigura administrarea”, a mai declarat reprezentanta companiei ESOP.

Pretul si modalitatile de plata  - o buna adaptare la piata

Pretul de vanzare al unui complex imobiliar trebuie sa fie atat foarte bine adaptat la valoarea pietei in momentul respectiv, cat si adecvat facilitatilor, locatiei si finisajelor pe care le ofera.

Piata romaneasca de real-estate inregistreaza, inca, o cerere mai mare decat oferta, dar proiectele sunt din ce in ce mai multe, astfel incat concurenta devine din ce in ce mai mare si, implicit, riscul ca proiectul sa nu se vanda creste.
“Daca un singur element din acest ansamblu nu e conform realitatilor pietei, pot aparea blocaje in procesul vanzarii si se poate pierde un timp important. De aceea credem ca informarea si consilierea dezvoltatorilor este o conditie obligatorie pentru a tine pasul cu realitatile pietei, realitati aflate in permanenta evolutie, in contextul modificarilor preferintelor clientilor, a puterii lor de cumparare, a contextului de ansamblu al pietei“, a mai adaugat reprezentanta ESOP.