Previziuni post-aderare: apartamente mai ieftine cu 15%

Au mai ramas trei luni pana la data aderarii la Uniunea Europeana, moment decisiv pentru mediul de afaceri, dar si pentru sectorul imobiliar. In acest context, atat dezvoltatorii cat si potentialii cumparatori se intreaba ce se va intampla oare cu piata imobiliara? Este cunoscut faptul ca preturile caselor si terenurilor din... marile orase au inregistrat un trend ascendent, chiar un "boom" in ultimii doi ani. Pentru a afla ce se intampla intr-adevar cu acest secor dupa integrare, Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare a realizat un studiu bazat pe modelul evolutiei pietei rezidentiale in tarile vecine care au aderat recent la UE, dar si pe particularitatile socio-economice ale Romaniei.
 
Modelul evolutiei pietelor imobiliare din Ungaria sau Polonia indica o scadere semnificativa a preturilor in perioada ulterioara aderarii, fapt care ar genera o scurta destabilizare a preturilor si in Romania. Este vorba despre o scadere cu pana la 15%.

Mentalitatea romanilor este aceea de a fi proprietari. Conform datelor Institutului National de Statistica, peste 98% dintre locuinte sunt proprietate particulara. Dorinta romanilor de a avea o locuinta in proprietate personala este confirmata de sondajele realizate in ultimii ani.
 
"Chiriasii profesionisti" vor miza pe apartamentele rezidentiale

Piata imobiliara va inregistra o scadere a preturilor imediat dupa aderare, mai exact la sfarsitul anului 2007. Acest fenomen va fi generat in principal de „socul" economic, urmat de o crestere rapida a preturilor generata de accesul fortei de munca in tarile UE, de alinierea venitului mediu la standardele Uniunii, precum si de investirea fondurilor obtinute in active imobiliare pe piata din Romania. Acest fapt se intampla chiar acum, insa la o scara mult mai mica. In aceste conditii vom asista la o explozie a pietei in ceea ce priveste dezvoltarea proiectelor imobiliare si implicit investiile straine. Pentru a compensa lipsa de oferte ieftine generata de explozia preturilor se va intra pe piata locuintele economice („camine" fara conditii sau facilitati deosebite, amplasate in zone periferice, in apropierea parcurilor si platformelor industriale, etc...).
 
Totodata, romanii isi vor schimba „mentalitatea de proprietari" si vor capata o mobilitate pe piata muncii a UE, fara a imobiliza fonduri importante in active imobiliare din Romania. Dupa „socul" economic, cresterea preturilor va fi mult mai lenta ca si ritmul investitiilor in piata rezidentiala. Va aparea segmentul „chiriasilor profesionisti" fapt care va starni interesul fondurilor de investii. Daca pana acum cladirile de birouri, parcurile de afaceri si cele logistice si industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexele rezidentiale vor deveni din ce in ce mai interesante. Piata muncii din Romania va deveni deosebit de atractiva pentru tari precum China si Moldova, spre exemplu. Astfel, investitorii mici se vor orienta catre blocurile vechi din zonele periferice, iar cei mari si mijlocii vor prefera locuintele foarte economice.
 
Micii comercianti locali ar putea fi eliminati

Aderarea Romaniei la Uniunea Europeana va determina o schimbare dramatica pe piata de retail, privind intrarea noilor „jucatori", dar si renuntarea unora deja consacrati pe piata din Romania. Concurenta din acest sector sa va manifesta si pe segmentul „supermarket"/"minimarket" prin inglobarea sau eliminarea micilor investitori locali, fie prin deschiderea de noi unitati, fie prin preluarea unor branduri locale. Dupa finalizarea procesului de aderare, piata din Romania va deveni un punct de interes pentru marile lanturi de retail, chiar si din perspectiva extinderii catre est. Mall-urile vor urma strategia de dezvoltare a retelelor de retail, adaptandu-se chiar si oraselor medii.
 
Cresc chiriile la spatiile de birouri clasa A

In conditiile actuale, spatiile de birouri de clasa A vor inregistra o crestere semnificativa a chiriei cu 1- 3 euro / mp catre inceputul anului 2008. Cresterea va fi motivata in general de cererea mare venita din partea companiilor multinationale care nu au intrat inca pe piata din Romania, dar si a ofertei limitate. Aderarea la UE reprezinta pentru acest segment de clienti un indicator decisiv al stabilitatii socio-economice.
 
Dupa aderare, firmele mici si mijlocii (IMM-urile) se vor orienta catre spatii de birouri clasa B, in defavoarea sediilor amenajate in cladiri rezidentiale. Cererea va fi dublata si de nevoia de "back-up office" a companiilor multinationale, tot mai prezente pe piata romaneasca. Acesta cerere crescuta va fi materializata pe piata prin crestere chiriilor si implicit a pretului la vanzare a birourilor de clasa B. Astfel in 2007, se estimeaza o crestere a pretului la inchiriere similara ca pondere celei estimate pentru cladirile de clasa A, adica de la o chirie medie de 12 – 15 euro / mp (care variaza in functie de servicii si locatie) la aproximativ 13 – 17 euro / mp.
 
La mare cautare, spatii logistice la distanta fata de oras

Noile investitii vor fi axate pe parcuri logistice si platforme industriale de mari dimensiuni. Vecinatatea oraselor va fi abandonata in favoarea unor locatii situate la distante de 30 -100 km. Este segmentul care va evolua cel mai rapid datorita cresterii exponentiale a necesitatii spatiilor de depozitare, precum si a serviciilor de logistica necesare noului volum al activitatilor comerciale si de productie. Dezvoltarea acestui segment va depinde in cea mai mare parte de dezvoltarea infrastructurii drumurilor.

Nicoleta Margineanu
[email protected]