Piata imobiliara si pericolul seismic

Ne este cunoscut tuturor faptul ca traim intr-o tara cu o activitate seismica care nu poate fi neglijata. Dar, dupa cum romanului ii sta in fire sa se ingrijoreze doar pe moment, dupa un cutremur, toata lumea se alarmeaza: ziarele scriu o perioada, autoritatile in cauza apar in media cu diverse declaratii, care mai de care mai indraznete, cu proiecte de prevenire, cu planuri si apoi interesul pentru aceasta problema se linisteste ca si unda seismica. Lumea nu mai vorbeste de cutremur, autoritatile nu ia masuri, pana data viitoare cand pamantul le va fugi din nou de sub picioare.

Singurul proiect de aceasta natura, care a avut si finalitate, este harta seismica a Bucurestiului, facuta publica in septembrie 2006, adresata exclusiv proiectantilor si constructorilor. Acesta este rodul unei munci de peste 7 ani de zile a Institutului National de Fizica Pamantului, in frunte cu domnul profesor Gheorghe Marmureanu, care a colaborat cu mai multe institute de specialitate, atat din tara cat si din strainatate.  
„Fiecare zona din Bucuresti este caracterizata printr-o acceleratie maxima posibila cu intensitatea maxima corespunzatoare si perioada fundamentala de vibratie a terenului. Proiectantul trebuie sa proiecteze structura unei cladiri in asa fel incat perioada ei fundamentala de vibratie sa nu fie egala cu cea a terenului pentru a evita fenomenul de rezonanta", a explicat directorul Marmureanu. Atunci o cladire poate fi considerata stabila.

De la aproape un an de la realizarea acestei harti, am stat de vorba cu reprezentantii unor agentii imobiliare, pentru a vedea daca si in ce fel, aceasta harta a influentat alegerile cumparatorilor si daca preturile au scazut sau au crescut in acele zone ale capitalei.

Monica Marin, partner manager al agentiei EuroMtropola, ne-a declarat urmatoarele: „Romania e o tara a constructiilor foarte vechi, cele mai multe imobile fiind ridicate inainte de anii '70. Indiferent de locul in care se afla pe harta seismica, un imobil ridicat inainte de '70  nu va rezista unui cutremur de 7 grade pe scara Richter. Cele mai sigure locuinte, din punctul de vedere al riscului seismic, sunt construite incepand cu anii '80. Cartiere intregi sunt vulnerabile la cutremur. E vorba despre blocuri cu 8-10 etaje de pe Soseaua Stefan cel Mare, Colentina-Masina de Paine, Calea Grivitei sau cele de linga Sala Palatului, toate construite in anii '60. Cel mai nou bloc cu risc seismic de gradul I este din 1963, pe Soseaua Stefan cel Mare, iar cel mai nou bloc cu risc seismic de gradul II este din 1977 si are 17 etaje, langa Cora Pantelimon. In total, sunt aproape 100 de blocuri, cu aproximativ 10.000 de apartamente.” Si daca va ganditi ca pretul acestora a scazut, va inselati. Prea putini cumparatori s-au educat in acest sens. Criteriile de alegere ale unei locuinte au ramas aceleasi: gradul de dezvoltare din punct de vedere comercial si kilometrii pe care le despart de centrul Bucurestiului.
Atunci cand s-a intocmit harta de hazard seismic a Capitalei s-au luat in calcul toate miscarile pamantului generate de zona Vrancea in ultimii 1.500 de ani. Apoi a fost studiata si testata zona cuprinsa intre fundamentul Bucurestiului si suprafata. „Exista locuri cu roci mai tari, locuri cu roci moi, cu nisip, argila, argila cu apa. In ceea ce priveste materialele moi, care au o comportare neliniara, e foarte greu de apreciat cum si cat se vor misca", a explicat Gheorghe Marmureanu.
Oare cand ne cumparam o locuinta, tinem cont daca se afla pe roci moi, cu nisip, cu argila sau pe roci mai tari? Avem in vedere si faptul ca natura terenului poate influenta pe termen lung starea cladirii?

Monica Marin, partner manager al agentiei EuroMetropola ne spune: „Harta seismica a Bucurestiului a dezvaluit intr-adevar zonele cu risc ridicat in cazul unui cutremur de proportii mai mari, dar nu se poate spune ca a influentat decisiv evolutia preturilor proprietatilor din Capitala. Conform acesti harti, acceleratia maxima a cutremurului atinge cele mai mari valori in zona centrala si in cea de nord. Ca un paradox, exact acestea sunt zonele in care sunt amplasate si cele mai scumpe proprietati. Riscul seismic al unei zone nu este un criteriu fundamental de selectie a zonei in care clientii nostri investesc. Este adevarat ca la achizitionarea unei locuinte se acorda o foarte mare atentie zonei, dar numai din punct de vedere al prestigiului si al amplasamentului in raport cu principalelel artere de interes ale Capitalei.

Majoritatea romanilor sunt preocupati de confort si acces rapid in contextual unui trafic tot mai sufocant, iar riscul seismic nu constituie un motiv de maxima ingrijorare. La vizionarea unei case, numărul clienţilor care întreabă de eventualele pericole care ar putea sa apara la producerea unui cutremur este nesemnificativ. In ciuda dezinteresului clienţilor faţă de acest subiect, cei ce construiesc trebuie să cunoască riscurile seismice ale cartierelor bucurestene in momentul demararii unui proiect imobiliar. Intocmirea acestei harti ar trebui in mod obligatoriu sa ridice standardele de constructie.”

„Preturile apartamentelor sunt influentate decisiv de starea cladirii. Chiar daca cererea este mare, iar preturile au crescut masiv in ultimii ani, blocurile construite dupa 1977 sunt mai cautate, iar preturile apartamentelor din acestea sunt mai mari decat cele ale imobilelor ridicate inainte de marele cutremur. Pe de alta parte, cele mai mici preturi apar in cazul apartamentelor din cladirile cu bulina rosie, sau mai nou, patratul rosu. In general, ele sunt ocolite de cumparatori, deoarece gradul de siguranta este scazut, iar incheierea unei asigurari reprezinta un proces dificil si, in multe cazuri, lipsit de reusita. In acest sens, pe piata imobiliara au fost realizate chiar si clasificari ale imobilelor: blocurile cu bulina rosie, blocurile construite pana in 1977, cele construite intre 1977 si 1990 si blocurile construite dupa 1990. Dupa 1977 s-au imbunatatit normele de siguranta la constructii. Majoritatea clientilor cauta apartamente in blocuri noi, construite din beton si din caramida, nu din placi", a declarat George Dimitriu, directorul adjunct al agentiei PYF Imobiliare.

Un lucru este sigur: marea majoritate a cumparatorilor de locuinte nu tin seama de prevederile pentru siguranta constructiilor din punct de vedere seismic. Au in vedere in primul rand pretul, urmat de departarea de centru si gradul de dezvoltare comerciala. O cauza a acestei nepasari ar putea fi si lipsa de informare in legatura cu realul pericol in care se afla multe cladiri din Bucuresti si cu posibilele consecinte ale unui cutremur de magnitudine ridicata.

Diana Metiu International