Parcurile de afaceri surclaseaza cladirile individuale de birouri

Daca majoritatea companiilor aveau in trecut drept criterii existenta unui open space cat mai generos si o pozitionare buna in termeni de timp de acces, cerintele acestora sunt mult mai complexe in prezent, incluzand aspecte precum posibilitatea cresterii companiei (adica extindere a spatiului in locatia respectiva) si, de asemenea, facilitatile oferite angajatilor. Prin astfel de facilitati ne referim la restaurante, sali de protocol, centre de relaxare, spatii verzi, zone de shopping, gradinite sau centre medicale.

Aceste criterii complexe nu lasa indiferenti dezvoltatorii imobiliari, insa posibilitatea efectiva de a fi satisfacute se materializeaza cu precadere in cadrul proiectelor de dimensiuni mai mari, de genul parcurilor de afaceri sau proiectelor integrate1)  .

De regula, parcurile de afaceri sunt construite pe foste platforme industriale, astfel incat beneficiaza de un acces foarte bun la mijloacele de transport in comun si de locuri de parcare suficiente. In plus, orice companie are nevoie de un open space cat mai generos, care sa permita  o extindere viitoare, de facilitati care sa reduca lista de probleme organizatorice ale firmei si de preturi cat mai mici pentru intretinere.

Parcurile de afaceri surclaseaza cladirile individuale de birouri

In timp ce o cladire de birouri individuala ofera locatii centrale, parcurile de afaceri vin cu oferte variate, care sa includa atat necesitatile firmei cat si dorintele angajatilor. Astfel, in timp ce compania beneficiaza de sali de protocol in imediata apropiere, angajatii sai au la indemana restaurante, centre de relaxare, spatii verzi,  zone de shopping, gradinite sau centre medicale. Mai mult decat atat, din lipsa de timp si raportat la nevoile utilizatorilor, dezvoltatorii vin cu oferte din ce in ce mai multe de proiecte integrate, care inglobeaza, pe langa  zona extinsa de birouri, de tipul bussiness park, si alte functiuni, precum zone rezidentiale, comerciale, hoteluri, obiective de interes cultural  sau chiar institutii sociale si culturale.

Daca o astfel de lista a facilitatilor poate lasa indiferent managerul unei companii, pretul este, intotdeauna, criteriul decisiv: in timp ce, pentru imobilele individuale de birouri, pretul de inchiriere variaza intre 16-22 Euro/mp, in cazul parcurilor de afaceri acesta scade pana la valori cuprinse intre pana la 15-17 Euro/mp.

 “Proiectele ample au o dispunere predominant pe orizontala, suprafetele pe etaj variind intre 1000-4000 mp, ceea ce corespunde dorintei chiriasilor de intindere pe cat mai putine etaje. Cladirile individuale in schimb, datorita amplasarii lor de regula in zonele centrale, au o mai mare concentrare pe verticala, cu etaje ale caror suprafete variaza intre 500-1500 mp”, a explicat Mirela Raicu, director departament birouri la compania de consultanta imobiliara ESOP.

Desi, in anumite situatii, cladirile individuale pot avea locatii mai vizibile sau mai central pozitionate, perceptia locatiei se realizeaza in prezent intr-un mod usor diferit. Astfel, cel mai important atu al locatiei este, in prezent, timpul de acces la/dinspre birou, esentiala in acest sens fiind  existenta unei statii de metrou, ceea ce, in cazul majoritatii parcurilor de afaceri, se confirma.

Parcurile de afaceri – primii pasi catre o mai mare modularitate a suprafetelor

Desi companiile multinationale raman principalul client vizat de proiectele ample, suprafetele solicitate de acestea fiind intre 1.500-3.000 mp, 2007-2008 a marcat perioada unei mai mari deschideri catre suprafetele medii, intre 800-1500 mp. “Este deocamdata un inceput timid, dar merita salutat, cu atat mai mult cu cat este o tendinta care va continua sa se dezvolte in urmatorii ani. Un alt factor ce sprijina aceasta evolutie este deschiderea companiilor, chiar si a celor locale,  catre contracte pe perioade mai lungi, de 3-5 ani (conform solicitarilor business park-urilor), durate care in trecut erau percepute insa drept un obstacol, un angajament dificil. “

IMM-urile, un segment al viitorului pentru marile proiecte

Daca luam in calcul solicitarile de suprafete sub 1000-1200 mp, venite din partea companiilor IMM, peste 65% isi doresc un spatiu intr-un parc de afaceri, cu acces usor la mijloacele de transport.

“Este o evolutie fireasca, dupa ce, in ultimii 3 ani, IMM-urile au cunoscut o dezvoltare si stabilizare semnificativa, multe dintre ele fac pasul catre sedii de o calitate mai buna. Bugetele de chirii pe care acestea le aloca sunt intre 14-18 Eu/mp, cu 15-20% mai ridicate decat in 2005-2006. Noile proiecte sau faze de dezvoltare ale parcurilor de afaceri credem ca vor acorda o mai mare atentie modularitatii spatiului, intrucat acest demers are la baza o reala nevoie a pietei.” – Mirela Raicu, Director Departament Birouri in cadrul ESOP.