Cererea mare de birouri pentru IMM-uri a dus la o crestere a chiriilor la spatiile mici si medii

Cresterile de chirie pe segmentul spatiilor de birouri, de dimensiune mica si medie, pentru IMM-uri au atins in medie 20-25% pe segmentul de suprafete 100-350 mp, si intre 15-20% pentru spatiile de pana in 1.000 mp, sustin reprezentantii companiei imobiliare Esop.

"Segmentul spatiilor de dimensiune mica si medie a fost cel mai puternic influentat, pe aceasta piata inregistrandu-se cea mai acuta lipsa de spatii. Desi aparute initial in mod justificat, drept o reactie a pietei la dezechilibrul dintre cerere si oferta, cresterile de chirie, initial operate in marje rezonabile, au atins in a doua jumatate a anului un nivel deosebit de ridicat, ce au determinat numeroase companii sa amane relocarile programate", sustin cei de la Esop intr-un studiu de piata.

Potrivit acestora, de remarcat este faptul ca anul 2008 a adus o noua tendinta in domeniul birourilor pentru IMM-uri, si anume pre-inchirierea. "Estimam ca in perioada urmatoare proiectele de imobile de birouri de dimensiuni medii si cu locatii atragatoare vor atrage interesul companiilor in securizarea sediilor cu 4-6 luni inainte de finalizare.

Spre deosebire de ani precedenti, in 2008 interesul companiilor se manifesta prioritar pentru cladirile de birouri, in detrimentul spatiilor in vile", mai spun consultantii Esop.

Acestia sustin ca peste 78% dintre cererile venite in cadrul Esop exprima drept prima optiune astfel de spatii, motivele principale derivand din dorinta acestora de a beneficia de confortul spatiilor deschise si de imaginea superioara asociata de regula unui imobil de birouri.

Datele statistice ale companiei imobiliare arata ca peste 70% din solicitarile de suprafete mari au fost solutionate prin pre-inchirieri, iar suprafetele cel mai des tranzactionate se inscriu in marja 1.200-3.000 mp, in timp ce suprafetele maxime inchiriate ajung la 7.000-12.000 mp. in plus, in contextul unei oferte sarace in spatii disponibile sau cu finalizare apropiata (spatii care sa nu fi fost preinchiriate deja), numeroase companii au inceput sa ia in calcul solutiile de spatiu cu livrare mai indepartata cu 6-9 luni fata de cea vizata initial.

In ceea ce priveste nivelul chiriilor practicate pe acest segment de piata, in 2008 el a inregistrat o crestere mai moderata, variind intre 5-8%. Pentru proiectele ample,
apartinand unor dezvoltatori profesionisti, politica de inchiriere vizeaza prioritar asigurarea unui ritm echilibrat al pre-inchirierilor si inchirierilor, dandu-se curs in mai
mica masura oportunitatilor de crestere a chiriilor aparute pe termen scurt.

Astfel, pentru locatiile de prim rang, chiriile de tranzactionare ale spatiilor de calitate superioara au inregistrat valori intre 18,6 - 21,2 euro/mp, in timp ce spatiile de calitate
mai scazuta, insa situate in zone similare au inregistrat un nivel destul de apropiat, intre 17,5 - 19 euro/mp, in ciuda diferentelor mai mari inregistrate in trecut.

Perioada de inchiriere a vizat contracte de minim cinci ani, perioadele mai mari de atat reprezentand un aspect apreciat de dezvoltatori. Locurile de parcare subterane au chirii intre 80-150 euro/spatiu/luna, in timp ce unitatile exterioare variaza intre 60-100 euro/spatiu/luna, insa pretul variaza catre marja inferioara sau superioara in functie de pozitionarea mai departata sau mai apropiata de zonele centrale.

Consultantii Esop mai spun ca pentru anul 2009, pe langa cei 120.000 mp reportati din spatiile anuntate initial pentru 2008, sunt estimate a se livra proiecte ce vor cumula peste 707.000 mp, conducand astfel la un stoc total de peste 2,5 milioane de spatii de birouri, din care 0,8 milioane de mp clasa A, 1,2 milioane de mp clasa B+. Totusi, conform experientei anilor precedenti, cxei de la Esop sustin ca se asteapta ca un procent de 20-25% din proiectele anuntate pentru 2009 sa se finalizeze efectiv abia in anul 2010. Din punct de vedere al standardului spatiului, din cadrul celor anuntate pentru 2009, doar 271.300 mp reprezinta spatii de clasa A, in timp ce 420.774 mp reprezinta spatii de calitate superioara, insa mai aproape de standardul B+, fie prin amplasare, dimensiune ori calitate.